Право аренды и арендная ставка

Наиболее распространенными операциями в сфере недвижимости и земельного оборота являются сделки по предоставлению арендных прав на объекты собственности, либо переуступки аренды.

В силу своей специфики арендные ставки или стоимость переуступки прав аренды меняются довольно динамично под влиянием множества факторов. Именно поэтому профессиональное определение величины арендной платы интересно как владельцу собственности, так и ее арендатору.

Арендодатель заинтересован в приемлемые сроки сдать в аренду свою недвижимость, либо земельный участок, при этом не потеряв выгоду не только в текущий момент, но и в перспективе. Арендатор же по понятным причинам стремится минимизировать свои расходы и планировать свою долгосрочную деятельность в соответствии с рыночной конъюнктурой. Определить компромиссную цену, включающую в себя как оценку текущего состояния рынка, так и перспективный прогноз, поможет независимая оценка арендной ставки.

Если частный арендодатель вправе проводить оценку арендной ставки по своему усмотрению, то любые операции по сдаче в аренду государственного имущества в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» обязаны проводиться только после проведения соответствующей независимой оценки.

Объекты оценки

Оценка арендной платы производится в отношении следующих объектов собственности:

• жилых зданий, домов и отдельных помещений, в том числе – гостиниц и входящего в их состав имущества;
• зданий производственного назначения, складских сооружений;
• недвижимости торгово-развлекательного назначения;
• офисной недвижимости;
• земельных участков сельскохозяйственного, промышленного, рекреационного и строительного назначения.

Независимая оценка арендной платы может проводиться в отношении любого объекта недвижимости либо ее части, в случае если законодательство допускает сдачу в аренду этого имущества.

Факторы, влияющие на арендную ставку

Так как арендная ставка – величина дохода, который арендодатель может получить в течение периода времени, указанного в договоре аренды, то, как и любой иной вид дохода, на его величину влияет множество факторов. В отношении ставки арендной платы основными являются:

• натуральные характеристики объекта аренды: размер участка, тип грунтов, почв, площадь зданий, сооружений, помещений, дата постройки, используемые при строительстве материалы, качество отделки и другие факторы;
• расположение объекта недвижимости или земельного участка, окружающие его объекты, расстояние до ключевых точек микро- или макрорегиона;
• имеющаяся и прилегающая инфраструктура, транспортное сообщение, коммуникации.

При проведении оценки независимый оценщик, в первую очередь, определяет сложившийся в регионе уровень арендной платы на объекты аналогичного типа, имеющие максимально схожие характеристики. Проводится мониторинг как уже завершенных в недавнем прошлом сделок, так и действующих предложений на рынке, внесение корректирующих поправок на неполное соответствие сравниваемых объектов, учитываются дополнительные факторы, могущие повлиять на цену в ту или иную сторону.

Кроме того, оценщик в обязательном порядке анализирует рыночную конъюнктуру, сложившуюся в регионе на текущий момент, оценивает тренды в экономике в целом и в сфере недвижимости в частности, прогнозирует возможное изменение цены в перспективе. Таким образом, в результате оценки определяется максимальная цена, за которую может быть сдан объект в ближайшей перспективе при типичном поведении рынка.