Кадастровая оценка

В свете вступивших в силу относительно недавно изменений в законодательстве кадастровая стоимость зданий, сооружений и земельных участков, определенная государственными оценщиками и закрепленная в Государственном Кадастре, обрела совершенно иное значение и важность.

В соответствии с новыми требованиями законодательства кадастровая цена земли и недвижимости должна равняться их рыночной стоимости на момент оценки.

Очевидно, что такое решение значительно повлияло на все аспекты владения имуществом, внесенным в кадастр, в том числе – и на величину налогооблагаемой базы, от которой рассчитываются соответствующие отчисления в бюджет.

С другой стороны, одномоментная оценка огромного количества жилой и нежилой недвижимости, земельных участков различного назначения просто не могла не вызвать появления большого числа ошибок при ее проведении. Как правило, в процессе оценки использовался групповой сравнительный метод, показывающий достаточно хорошие результаты «в среднем» при оценке групп однотипной недвижимости, но дающий значительные отклонения в частных случаях.

В свете вышесказанного, независимая кадастровая оценка призвана исправить возможные допущенные ошибки и отклонения. Кроме того, с изменением рыночной ситуации в стране и конкретном регионе, стоимость недвижимости и земли подвержена ценовым колебаниям с течением времени, зачастую – весьма значительным. Высококвалифицированные оценщики нашей компании готовы выполнить процедуру кадастровой оценки имущества в любом регионе страны с максимально возможным качеством.

Необходимость кадастровой оценки

Возникновение необходимости в оценке кадастровой стоимости, как правило, возникает при операциях с недвижимым имуществом и землей:

• сделки купли-продажи;
• переход имущества по наследству;
• имущественные споры, в которых участвует недвижимость или участок;
• предоставление земли или недвижимости в аренду, в качестве залога, в лизинг, в качестве вклада в уставной фонд и т.д.;
• оценка имущества в процессе проведения процедуры банкротства и др.

В каждом из этих случаев достоверная оценка стоимости имущества весьма важна, поэтому полагаться на цену, определенную Кадастром, было бы неразумно, а в ряде случаев ошибки в кадастровой стоимости видны «невооруженным взглядом».

Еще одной целью, с которой проводится независимая кадастровая оценка, является снижение налогооблагаемой стоимости имущества. Оспорить внесенную в Кадастр стоимость возможно, только лишь выполнив независимую оценку.

Проведение кадастровой оценки

Независимым оценщиком кадастровая оценка выполняется с использованием гораздо большего количества источников и факторов, могущих повлиять на цену, нежели при проведении государственной оценки, выполняемой специалистами Госреестра. В свете того, что оценщик занимается одним конкретным объектом недвижимости или земельным участком, подход к его оценке будет максимально тщательным, будет учитывать все значимые факторы и документы, оказывающие влияние на цену.

Независимый оценщик проводит не только сравнительный анализ по аналогичным предложениям, фигурирующим на рынке, в его арсенале в обязательном порядке присутствуют и иные методы:

• доходный метод оценки, при котором оценивается величина возможной прибыли за определенный период, которую можно извлечь из оцениваемого имущества;
• расходный метод, показывающий возможные понесенные затраты при строительстве и эксплуатации имущества;
• метод анализа тенденций рынка, показывающий обозримую перспективу изменения цены недвижимости или земельного участка, ряд других методик, помогающих всесторонне определить цену объекта.

Основными критериями, предъявляемыми к процедуре оценки и к составляемому по ее окончании отчету, являются:

• полное соответствие нормативно-законодательной базе страны;
• документирование всех шагов оценки, позволяющее подтвердить любое заключение эксперта, отсутствие домыслов и предположений в отчете;
• полнота проведения оценочных мероприятий, отсутствие в отчете неучтенных факторов, существенно влияющих на результат оценки.

По результатам проведения оценочных действий составляется Отчет об оценке, являющийся юридически значимым документом на территории всей страны и позволяющий использовать его во всех вышеописанных обстоятельствах.

Как определяется кадастровая стоимость?